PROPERTI INVESTASI

Bertemu lagi dengan kami, Konsultan Pajak Solok, seperti yang kita ketahui Menurut PSAK 13 (revisi 2007), properti investasi adalah properti (Tanah atau bangunan atau bagaian dari suatu bangunan atau kedua-duanya) yang dikuasai (oleh pemilik atau lessee / penyewa melalui sewa pembiayaan) untuk menghasilkan rentasl atau untuk kenaikan nilai atau kedua-duanya tidak untuk:

1. Digunakan dalam produksi atau npenyediaan barang atau jsa atau unutk tujuan administratif;atau
2. Dijual dalam kegiatan usaha Sehari-hari.

Dalam PSAK 13 juga diberikan definisi mengenai properti yang digunakan sendiri (owner occupied property), yaitu properti yang dikuasai (Oleh pemilik atau lesse melalui sewa pembiayaan) untuk digunakkan dalam produksi atau penyediaan barang atau jasa untuk tujuan administratif. Perbedaan utama antara properti investasi dan propertis yang digunakan sendiri adalah properti investasi menghasilkan arus kas yang sebagian besar independen aset tetap.

Berdasarkan penjelasan diatas dapat dilihat beberapa perbedaan antara aset tetap dan properti investasi, yaitu properti investasi harus berbentuk properti (yaitu tanah atau bangunan atau bagian dari suatu bangunan atau kedua-duanya) dan digunakan untuk menghasilkan rental atau untuk kenaikan nilai. Sebagai contoh, jika suatu entitas membeli sebidang tanah. Pernyataannya diklasifikasikan sebagai aset tetap atau properti investasi? Klasifikiasinya tergantung darin tujuan entitas dalam mmperoleh tana tersebut, Apabila tanah tersebut digunakkan dalam kegiatan operasional (misalnya di atas tabah akan dibangun gedung yang diunakan sebagai  kantor perusahaan) maka tanah tersebut merupakan aset tetap.

Namun, apabilah tanah tersebut tidak digunakan dalam kegiatan operasional, tetapi dengan tujuan akan dijual kembali dimasa depan karena prusahaan memiliki keyakinan harga tanah tersebut akan terus mengalami kenaikan nilai,maka tanah tersebut merupakan properti investasi.

Beberapa contoh dari properti investasi :

1. Tanah yang dikuasai dalam jangka panjang untuk kenaikan nilai dan bukan untuk dijual jangka pdek dalam kegiatan usaha sehari-hari.
2. Tanah yang dikuasai saat ini yang penggunaanya di masa depan belum di tentukan.
3. Bangunan yang dimiliki oleh entitas ( atau dikuasai oleh entitas melalui sewa pembiayaaan )  dan disewakan kepada pihak lain melalui  satu atau lebih sewa operasi.
4. Bangunan yang belum terpakai tetapi tersedia untuk disewakan kepada pihak lain melalui satuan atau lebih sewa operasi.

Berikut contoh aset yang bukan merupakan properti investasi adalah sebagai berikut :

1. Properti yang dimaksudkan untuk dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari atau sedang dalam proses pembangunan atau pengembangan untuk dijual.Contoh proerti yang diperoleh secara ekslusuif denagn maksud untuk dijual dalam waktu dekat atau untuk pengembangan dan di jual kembali.
2. Properti dalam proses pembangunan atau pengembangan atas nama pihak ketiga.
3. Properti yang digunakan sendiri.ini merupakan aset tetap
4. Properti dalam proses konstruksi atau pengembangan yang di masa depan digunakan sebagai properti investasi.PSAK 16 aset tetap berlaku untuk properti tersebut hingga proses pembangunan atau pengembangan selesai.
5. Properti yang disewakan kepada entitas lain dengan cara sewa pembiayaan

Pengakuan

Biaya perolehan investasi harus diakui sebagai asat jika dan hanya jika:

1. Besar kemungkinan manfaat ekonomis di masa depan berkenaan dengan aset tersebut akan mengalir ke entitas; dan
2. Biaya perolehan aset dapat diukur secara andal.

Pengukuran awal

Pada saat pengukuran awal, properti investasi yang memenuhi kualifikasi unutk diakui sebagai aset harus diukur sebesar biaya perolehan. Biaya perolehan teresebut meliputi harga pembelian dan seriap pengeluaran yang dapat diatribusikan sacara langsung. Pengeluaran yaang dapat diatribusukan secara langsung termasuk, biaya jasa hukum, pajak penjualan, dan biaya transaksi lainnya.

Jika entitas  properti investasi dengan cara kredit dan pembayaraan untuk aset melampaui jangka waktu kredit normal maka perbedaan antara total pembayaraan dengan nilai tunainya diakui sebagai beban bunga selama  periode kredit (kecuali memenuhi kriteria untuk dikapitulasi sesuai PSAK 26 Biaya Pinjaman)

Perolehan properti investasi juga melalui pertukaran aset nonmonoter atau  kombinasi aset moneter dan nonmonoter.Jika diperoleh melalui pertukaraan maka biaya perolehan diukur pada nilai wajar kecuali

1 .transaksi pertukaran tidak memiliki substansi komersial atau

2.nilai wajar dari aset yang diterima dan diserahkan tidak dapat diukur secara andal .

Pengukuran Setelah Perolehan

Entitas harus memiliki nilai model wajaratau model biaya sebagai kebijakan akuntansi untuk pengukuran setelah perolehan.Model yang dipilih tersebut harus ditetapkan pada seluruh investasi.

Model Biaya

Perlakuan akuntansi setelah perolehan dengan menggunkan model biaya sama seperti model biaya di aset tetap yang dijelaskan di bagian sebelumya yaitu dicatat sebesar biaya perolehan dikurangi akumulasi penyusutan dan akumulasi rugi penurunan nilai aset Pengaturan untuk penghitungan penyusutan juga sama dengan aset tetap.

Model Nilai Wajar

Berbeda dengan model revaluasi model nilai wajar  dalam nilai properti investasi harus diterapkan untuk seluruh properti investasi bukan hanya kelompok tertentu saja .Kecuali dalam kondisi tertentu akan dijelaskan dibawah.Perbedaan lainya dengan model revaluasi adalah selisih yang timbul dari penyesuaian ke nilai wajar langsung diakui dalam laporan laba rugi komprehensif dan tidak dilakukan penghitungan penyusutan apabila entitas memilih menggunakan model nilai wajar.

Penghentian Pengakuan

            Properti investasi dihentikan pengakuannya pada saat pelepasan atau ketika properti investasi tersebut tidak digunakan lagi secara permanen dan tidak memiliki manfaat ekonomis di masa depan. Pelepasan properti investasi dapat dilakukan dengan cara dijual atau disewakan secara sewa pembiayaan.

Penyajian

Properti investasi disajikan bagian dari aset tidak lancar didalam laporan posisi keuangan (neraca).

Pengungkapan

Entitas mengungkapan antara lain sebagai berikut.

1. Apakah entitas tersebut menerapkan model nilai wajar atau model biaya.
2. Jika menerapakan model nilai wajar, apakah, dan dalam keadaan bagaimana, hak atas properti yang dikuasai dengan cara sewa operasi diklasifikasikan dan dicatat sebagai properti investasi.
3. Apabila pengklasifikasian ini sulit dilakukan,kriteria yang digunakan untuk membedakan properti  investasi dengan properti yang digunakan sendiri dan dengan properti yang dimiliki untuk dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari.
4. Metode dan asumsi signifikan yang diterapkan dalam menentukan nilai wajar dari properti investasi, yang mencakup pernyataan apakah penentuan nilai wajar tersebut didukung oleh bukti pasar atau lebih banyak berdasarkan faktor lain (yang harus diungkapkan oleh entitas tersebut) karena sifat propert tersebut dan keterbatasan data pasar yang dapat diperbandingkan.
5. Sejauh mana penentuan nilai wajar properti investasi (yang diukur atau diungkapkan dalam laporan keuangan) didasarkan atas penilaian oleh penilai independen yang diakui dan memiliki kualifikasi professional yang relevan serta memiliki pengalaman mutakhir di lokasi dan kategori properti investasi yang dinilai.
6. Jumlah yang diakui dalam laporan laba rugi komperhensif untuk:
7. penghasilan rental dari property investasi.
8. beban operasi langsung (mencakup perbaikan dan pemeliharaan) yang timbul dari properti investasi yang menghasilkan pendapatkan rental selama periode tersebut;
9. beban operasi langsung (mencakup perbaikan dan pemeliharaan) yang timbul dari properti investasi yang tidak menghasilkan pendapatkan rental selama periode tersebut; dan
10. perubahan kumulatif dalam nilai wajar yang diakui dalam laporan laba rugi komprehensif atas penjualan properti investasi dari sekelompok aset yang mana model biaya digunakan ke kelompok yang menggunakan model nilai wajar.
11. Eksistensi dan jumlah pembatasan atas realisai dari property investasi
12. Kewajiban kontraktual untuk membeli, membangun atau mengembangkan properti investasi atau untuk perbaikan, pemeliharaan atau peningkatan

Pengungkapan pada Model Nilai Wajar

Entitas yang menerapkan model nilai wajar juga harus mengungkapkan rekonsiliasi antara jumlah tercatat property investasi pada awal dan akhir periode

Pengungkapan Pada Model Biaya

Entitas yang menerapkan model biaya juga harus mengungkapkan :

1. Metode penyusunan yang digunakan;
2. Masa manfaat atau tarif penyusutan yang digunakan;
3. Jumlah tercatat bruto dan akumulasi penyusutan (agregat dengan akumulasi rugi penurunan niali ) pada awal dan akhir periode;
4. Rekonsiliasi jumlah tercatat properti investasi pada awal dan akhir periode
5. Nilai wajar properti investasi

Jika entitas tidak dapat menentukan nilai wajar properti investasi secara andal, entitas mengungkapkan :

1. Uraian properti investasi;
2. Penjelasan mengapa nilai wajar tidak dapat ditentukan secara andal; dan
3. Apabila mengkin, kisaran estimasi di mana nilai wajar kemungkinan besar berada.

 

Setelah mengetahui apa itu Properti Investasi, tidak perlu bingung harus kemana mengurus urusan pajak anda. Kami dari Consultan Pajak Attax Indonesia siap membantu anda.